Пәтер жалдау немесе ипотекаға баспана алу: қайсысы тиімді?
Kyzylorda-news.kz. Қазақстанда пәтер жалдау амалсыз және уақытша жағдай болып саналады. Көптеген азаматтар баспананы табысы жетпегендіктен сатып ала алмайды. Арасында жылжымайтын мүлік сатып алу – ақшаны пайдасыз жерге құю, ал Қазақстандағы ипотеканы тым қымбат деп есептейтіндер де бар. Тұрғын үй адамды бір жерге байлап қойып, қозғалуына мұрша бермейді.
Өз баспанаң болғаны тиімді ме? 20 жыл бойы жарты жалақыңды ипотека төлеуге жұмсаған дұрыс па? Немесе өмір бойы пәтер жалдап, банктен депозит ашып пайызын иемденген қалай?
Қайсысы жақсы? Кімге қандай жағдай тиімді? Informburo.kz толығырақ тарқатып айтып береді.
Астананың сол жағалауындағы пәтерлердің 80%-ы жалға беріледі
Пәтерді жалдап тұратын адамдардың бірнеше негізгі санаты бар:
•Отбасы жоқ, жұмысқа жаңа тұрған жастар;
•Студенттер;
•Жас отбасылар;
•Пәтер сатып алуға қаражаты жоқ, ипотека алу шарттарына сәйкес келмейтін азаматтар.
Бұған қарамастан баспананы тек жастар ғана емес, тұрақты табысы бар, алайда ақшасын пәтер салуға емес бизнес ашуға құйған отбасылы азаматтар да жалдап тұрады. Немесе банктердің депозиттерінде пайыздық сыйақыны жинайтындары бар.
– Алматының орталығында 3 бөлмелі пәтер 35-40 млн теңге тұрады. Осы аудандардан 3 бөлмелі пәтерді жалдап алу орта есеппен 150-200 мың теңгені құрайды. Мен одан да бұл 35-40 млн-ымды немесе ипотекаға құятын бастапқы жарнамды депозитке салып, пайыздық пайдасын көремін. Болмаса өз бинесімді ашамын. Сосын мен бір орында отырмаймын. Мәселен, жұмыс істеуге басқа қалаға, тіпті басқа елге кете аламын, – деп есептейді Үй-жайларды жалға берушілер қауымдастығы кеңесінің төрағасы Әди Кенжеғарин.
2000 жылдардың басында пәтер бағалары доллар бағамымен екі есеге төмендеді. Пәтерді тек теңгемен сата алатынбыз, ал теңге тұрақсыз, Ресейдің рублі мен мұнай бағасына тәуелді болатын.
«Пәтерді жалға беру құны да 2015 жылдан бері төмендеді, бірақ бұл жалға алушыға тиімді. Мәселен, Астананың сол жағалауындағы баспана бағасы 230 мыңнан 150 мыңға дейін түсті. Не себепті ол кезде Астана қарқынды салына бастады? Көп адамның онда тұруға көшіп келгенімен ғана байланысты емес. Сол жағалаудағы пәтерлердің 80%-ын басқа қаланың адамдары сатып алды. Олар онда тұрмайды. Сатып алып, жөндеу жұмыстарын жасап, жалға беріп қояды. Өздері Қызылордада, Шымкентте, Алматыда, Ақтауда тұрады. Олардың ақшалары бар, алайда оны өздері тұратын қалаға салған жоқ», – деп атап өтті Әди Кенжеғарин.
Болжамды калькуляция: депозит, ипотека және пәтер жалдау
Айталық, баспанаға мұқтаж қазақстандық "Баспана хит" (бастапқы және екінші нарықтағы пәтерлер) бағдарламасымен ипотека рәсімдеді:
•Алматы, Нұр-Сұлтан, Ақтау, Атырау және Шымкент қалаларында қарызға берілетін қаржының максималды сомасы – 15 млн теңге;
•Сыйақы мөлшерлемесі Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесіне байланысты, қазір бұл 10,75%;
•Несиелеу мерзімі – 15 жыл;
•Бастапқы жарна – 20%-дан басталады;
•Ай сайынғы төлем – 224 190 теңге;
•Несиесі біткенше клиент пәтерге 40 млн 353 мың теңге төлейді. Артық төлемі 15 млн 353 мың теңге.
"7-20-25" бағдарламасымен:
•Алматы, Нұр-Сұлтан, Ақтау, Атырау және Шымкент қалаларында қарызға берілетін қаржының максималды сомасы – 25 млн теңге, басқа қалаларда – 15 млн теңге;
•Сыйақы мөлшерлемесі – 7%;
•Несиелеу мерзімі, "Баспана хит"-тегідей деп алайық – 15 жыл;
•Бастапқы жарна – 20%;
•Ай сайынғы төлем – 180 мың теңгедей;
•Несиесі біткенше клиент пәтерге 37 млн 357 мың теңге төлейді. Артық төлемі 12 млн 357 мың теңге.
Енді ипотекаға төлейтін ақшасын депозитке салып қойып, пәтер жалдаған адамның ақшасын есептейік:
•Депозит сомасы – 20% бастапқы жарна сомасы – 5 млн теңге;
•Депозиттердегі (36 айға ашылған) сыйақы мөлшерлемесі – қазір 12%;
•Үш жылда 6 млн 750 мың теңге жиналады, оның ішінде үстіне қосылған сомасы – 1 млн 750 мың теңге;
•15 жылда шотта 13 млн 750 мың жиналады. Оның ішінде пайыздық мөлшерлемемен қосылған сома 8 млн 750 мың теңге;
•Алматыдан екі бөлмелі пәтерді орташа жалдау құны (60 м2) – айына 150 мың теңге;
•15 жылда отбасы тұру ақысына 27 млн төлейді, ал банктегі депозитіне бұл кезде 13 млн 750 мың теңге жиналады.
Бұл жерде инфляция есепке алынбады, болжам кезінде қателесіп, біраз дәлсіздіктер шығатын еді. Сонымен қатар ақшаның капиталға айналуы (пайызға пайыздар есептелу) мен ай сайынғы депозитті толтырып отыратын ақшалары да есепке алынбады. Бұл қорытындысында жинақ сомасын көбейтетін еді.
Қорытынды: пәтерден айырылып қалу қаупінің екі нұсқасы бар. Ипотека кезінде тұтынушы көп жылдар бойы несие төлейтініне дайын болуы керек. Жұмысынан айырылған жағдайда не қаржылық тірегі болуы керек, не төлем мерзімін кейінге шегеру болмаса борыштың құрылымын қайта қарау үшін банкке жүгіну қажет. Егер несие төлеуші пәтерінен айырылып қалса, бастапқы жарна мен ипотекамен төлеп келген қарыздары банкте кетеді. Егер қарыз алушы барлық қарызын төлеп болса, нәтижесінде көптен күткен бонусы ретінде өз пәтерін иемденеді. Тіпті пәтердің екі есе бағасын төлеп бітсе де.
Пәтерді жалға алып тұру жағдайында пәтер иесі баспананы босат десе де, нарықта пәтер жалдауға ұсыныстар толып тұр. Тек қана Алматының өзінде тұрғын үй қорының 20-25%-ы жалға беріледі екен. Жұмысынан айырылғанда жалға алушы ай сайынғы төлемді депозитіндегі пайыздық сома есебінен төлей алады. 15 жылда 27 млн теңгесін үй жалдауға жұмсаған адамның басында бірде бір баспана болмайтыны тағы бар.
Ипотека ма, депозит пе – әркімнің өз құзырындағы мәселе
Жалға алушыларға қарсы пікір айтушылар ай сайын басқа біреуге ақшаны беріп отырған дұрыс емес деп есептейді. Оның үстіне ол пәтерден кез келген уақытта қуып шығу қаупі де жоқ емес.
«Егер жұмысыңыз бен тұрақты кірісіңіз болса, орташа айлықтан жоғары табыс тапсаңыз "7-20-25", "Баспана хит" және басқа да мемлекеттік бағдарламамен үй ала аласыз. Алайда қаржылық жағдайыңыз тұрақсыз, әрі жұмысыңызды жоғалту қаупіңіз басым болса, онда бастапқы жарна мен ай сайынғы несие бойынша төлемдеріңіз банкке кетеді»,– дейді Алматыдағы жылжымайтын мүліктер агенттігінің директоры Нұрлан Алыбаев.
«Жылжымайтын мүлік секілді активтердің өтімділігі төмен, ал оған кіру шегі жоғары, ал оның бағасы экономика мен сұранымға байланысты болады. Әйтсе де, бұл инвестициялар көп адамдар үшін бұрынғыша "Шынайы актив" боп қала береді. Оған қоса сатып алынған жылжымайтын мүлік көбіне жалға беріледі, сондай-ақ тиісті мақсатқа салынған қаржыға стимул бола алады», – дейді Қазақстанның қаржыгерлер қауымдастығы сараптама орталығының сарапшысы Рамазан Досов.
"Иемденгенше, жалға ал"
"Жинақ ретінде пәтер сатып алу тәжірибесі ерте ме кеш пе сәннен кетеді" дейді сарапшылар. Тұрақсыздық кезінде жылжымайтын мүлікке инвестиция құю девальвациядан ғана сақтамайды емес, сонымен қатар жинақтарыңды тұтынушылық инфляциядан да сақтай алмайды.
«Жылжымайтын мүлік бағасы қымбаттаса, не кіріс әкеліп тұрса актив деп аталады. Сол үшін пәтер жалдаған тиімді. Жұмыс ауысқанда немесе балалар басқа мектепке баратын болса мен өзіме ыңғайлы болу үшін тұрғылықты жерімді ауыстырамын. Бұл ретте менің қаржыларым маған кіріс әкеледі және былай-былай қозғалуыма бөгет болмайды. Үлкендер көшіп-қонып жүруге дайын емес, шетелді айтпай-ақ өз елімізде де. Шындығында қай жерде жұмыс болса сонда тұратын америкалықтар сияқты өмір сүру керек, – деп есептейді Әди Кенжеғарин.
Дамыған елдерде адамдардың көбі үй жалдап тұрады. Мәселен, Германияда халықтың 70%-ы жылжымайтын мүлік сатып алып, оған жоғары сомада салық төлеуге асықпайды. Қазақстандықтар енді енді осыған келе жатыр.
«Негізінен бұлар фриктер (бұл жерде бірнәрсеге әуестенген адам деген мағынада – Авт.). Олар өздерін материалдық құндылықтарға қызықпайтын адамдар ретінде көрсетеді, алайда біздің ұғымымызда жылжымайтын мүлік – бұл актив. Көбіне жастар сондай. Оларды түсінуге де болады: шетелге көшу жалғасып жатыр. Оған қоса Қазақстанда пәтер бағасы қымбат. Орташа табысы бар адамдарға қолма-қол ақшамен баспана сатып алу мүмкін болмай отыр», – деп қорытындылады сөзін Нұрлан Алыбаев.
Басында баспанасы болу керек деген ұғым қазақстандықтарға кеңес үкіметі кезінде қалыптасып қойған. Меншігінде пәтер болуы тиістігі саяси ғана емес, ділдік тұрғыда да міндетті болып қалған.
«Ата-аналар баласын өсіріп, оларды қоғамдық ортаға бейімдеуге міндетті. Кеңес заманында бұл қағида "өмірден өз орнын табу" принципіне ауысты. Адам баспана сатып алғанда, оның сенімі пайда болып, басқа адамдардың алдында беделі де өседі. Өз баспанаң – туған-туыстарыңды, достарыңды қонаққа шақыруға болатын жерің бар деген сөз, яғни психологиялық тұрғыда рөл ойнайды. Әрине, ата-ана ретінде жаның тынышталады: балаларыңа мұра ретінде қалатын баспана бар дегендей. Шындығында бұның бәрі дұрыс. Соған қарамастан соңғы уақыттары көп адамдарың пәтер жалдап-ақ жайлы өмір сүріп жатқанын байқаймын», – дейді экономист Айдар Байдәулетов.
"Пәтер жалдаған дұрыс па, ипотекаға баспана алған дұрыс па?" деген сұраққа кесіп айтар жауап жоқ. Әрбір нақты жағдайды бөлек-бөлек қарастыру керек. Оның үстіне жалпы қағидаларды жиыстырудың экономикалық факторлары да жоқ емес. Егер ипотеканың ай сайынғы төлемі пәтерді жалдап тұратын шығынмен тең болса, тұрғын үй қарызын алу ұсынылады. Өйткені баспана кейін несие төлеушінің меншігінде қалады. Соған сәйкес, егер депозит бойынша кірістер ипотеканың төлемдерінен көп болса, онда, әрине, банкте ақша жинаған артық.
